Mietrechtsreform 2026 („Mietrecht II") verständlich erklärt

Im Jahr 2026 plant der Gesetzgeber erneut umfangreiche Änderungen im Wohnraummietrecht. Unter dem Schlagwort „Mietrecht II" sollen insbesondere Regelungen zur Kurzzeitvermietung, zu möbliertem Wohnen, zu Indexmietverträgen und zu Kündigungen wegen Zahlungsverzugs angepasst werden. Ziel der Reform ist es, bestehende Schutzlücken zu schließen, mehr Transparenz zu schaffen und bestimmte mietrechtliche Verfahren zu vereinfachen. Für Vermieter und Mieter lohnt sich ein genauer Blick auf die geplanten Änderungen. Sie können erhebliche Auswirkungen auf die Vertragsgestaltung, die Miethöhe und die Durchsetzung von Rechten im laufenden Mietverhältnis haben.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Kurzzeitvermietungen sollen künftig engere zeitliche Grenzen erhalten; der Gesetzgeber möchte klarere Abgrenzungen zu regulären Mietverträgen schaffen.
• Vermieter möblierter Wohnungen müssen den auf die Möblierung entfallenden Anteil der Miete künftig transparent vor Vertragsschluss offenlegen.
• Indexmietverträge sollen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt stärker begrenzt werden, um Mieter vor außergewöhnlich starken Steigerungen zu schützen.
• Kündigungen wegen Zahlungsverzugs sollen unter bestimmten Voraussetzungen durch spätere Nachzahlung eingeschränkt werden.
• Modernisierungsmaßnahmen sollen vereinfacht werden, insbesondere für kleinere und mittlere Vorhaben.
• Übergangsregelungen bestimmen, inwieweit bestehende Mietverhältnisse betroffen sind.

Kurzzeitvermietung: Künftig engere Grenzen

Ein Schwerpunkt der Reform betrifft die Vermietung von Wohnraum für einen vorübergehenden Zeitraum. Bisher ist häufig umstritten, wann tatsächlich eine Kurzzeitvermietung vorliegt und wann bereits die Vorschriften des allgemeinen Wohnraummietrechts Anwendung finden. Der Gesetzgeber möchte künftig klarere zeitliche Grenzen schaffen. Kurzfristige Mietverhältnisse sollen nur unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin von einzelnen Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts ausgenommen sein. Maßgeblich soll insbesondere sein, ob tatsächlich lediglich ein vorübergehender Wohnbedarf besteht.

Für Vermieter von möblierten Apartments, Mitarbeiterwohnungen oder ähnlichen Modellen kann dies bedeuten, dass bestehende Vertragsmuster überprüft und gegebenenfalls angepasst werden müssen. Auch für Investoren gewinnt die rechtssichere Einordnung solcher Vermietungsmodelle künftig weiter an Bedeutung.

Möbliertes Wohnen: Mehr Transparenz bei Zuschlägen

Ein weiterer Schwerpunkt der Reform betrifft die Vermietung möblierter Wohnungen. In der Praxis wird seit Jahren darüber diskutiert, in welcher Höhe Zuschläge für Möbel zulässig sind und wie diese gegenüber Mietern offengelegt werden müssen. Künftig sollen für Möblierungszuschläge klarere gesetzliche Maßstäbe gelten. Gleichzeitig sollen Vermieter verpflichtet werden, den auf die Möblierung entfallenden Anteil der Miete vor Vertragsschluss transparent darzustellen. Dadurch soll für Mieter einfacher nachvollziehbar werden, welcher Teil der Miete auf den Wohnraum selbst und welcher Teil auf die Möblierung entfällt.

Für Vermieter bedeutet dies zusätzliche Dokumentations- und Offenlegungspflichten. Gerade bei möblierten Wohnungen in Ballungsräumen kann die Neuregelung erhebliche praktische Auswirkungen auf die Mietpreisgestaltung haben.

Indexmietverträge: Begrenzung von Mietsteigerungen

Auch Indexmietverträge sollen künftig stärker reguliert werden. Hintergrund sind die teilweise erheblichen Mietsteigerungen der vergangenen Jahre infolge hoher Inflationsraten. Vorgesehen ist eine Begrenzung der Auswirkungen starker Verbraucherpreissteigerungen auf die Miete. Die Regelung soll insbesondere in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten. Für Vermieter bedeutet dies, dass zukünftige Mietanpassungen bei Indexmietverträgen gegebenenfalls geringer ausfallen können als bislang. Mieter sollen im Gegenzug besser vor außergewöhnlich starken Mietsteigerungen geschützt werden. Insbesondere Eigentümer größerer Wohnungsbestände sollten die wirtschaftlichen Auswirkungen dieser Änderungen frühzeitig berücksichtigen.

Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Besonders praxisrelevant ist die geplante Änderung bei Kündigungen wegen Mietrückständen. Bislang kann eine Nachzahlung rückständiger Mieten in vielen Fällen zwar eine fristlose Kündigung beseitigen, nicht jedoch zwingend eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung. Dies hat in der Vergangenheit häufig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen geführt.

Die Reform sieht vor, den Kündigungsschutz in diesem Bereich auszuweiten. Unter bestimmten Voraussetzungen soll eine spätere Nachzahlung künftig auch Auswirkungen auf eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs haben können. Dadurch sollen Mieter bei kurzfristigen finanziellen Schwierigkeiten besser vor dem Verlust ihrer Wohnung geschützt werden. Gleichzeitig wächst für Vermieter die Bedeutung einer sorgfältigen Bonitätsprüfung und eines konsequenten Forderungsmanagements.

Vereinfachtes Modernisierungsverfahren

Auch Modernisierungsmaßnahmen werden von der Reform erfasst. Der Gesetzgeber möchte die Durchführung kleinerer und mittlerer Modernisierungsvorhaben erleichtern. Hintergrund sind die gestiegenen Bau- und Sanierungskosten der vergangenen Jahre. Hierzu soll das vereinfachte Verfahren für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen erweitert werden. Vermieter könnten dadurch Modernisierungsmieterhöhungen künftig in mehr Fällen mit geringerem Verwaltungsaufwand geltend machen. Insbesondere Privatvermieter und Eigentümer kleinerer Wohnungsbestände dürften hiervon profitieren.

Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse

Nicht jede gesetzliche Änderung soll automatisch auf bereits bestehende Mietverträge Anwendung finden. Für einzelne Reformbereiche sind Übergangsregelungen vorgesehen. Ob und in welchem Umfang bestehende Mietverhältnisse betroffen sind, hängt deshalb von der jeweiligen Regelung ab. Gerade bei Indexmietverträgen, möblierten Wohnungen oder besonderen Vermietungsmodellen empfiehlt sich eine individuelle Prüfung. Vermieter sollten bestehende Vertragsmuster rechtzeitig überprüfen und gegebenenfalls anpassen. Mieter wiederum sollten geplante Mieterhöhungen oder Vertragsänderungen sorgfältig prüfen lassen.

Fazit

Die geplante Mietrechtsreform 2026 bringt zahlreiche Änderungen mit sich. Besonders betroffen sind Kurzzeitvermietungen, möblierte Wohnungen, Indexmietverträge sowie Kündigungen wegen Zahlungsverzugs. Daneben sollen Modernisierungsverfahren vereinfacht und einzelne Regelungen klarer gefasst werden. Für Vermieter bedeutet dies zusätzlichen Anpassungsbedarf bei Vertragsgestaltung und Vermietungspraxis. Für Mieter können sich neue Schutzmechanismen ergeben.

Da die Neuregelungen erhebliche wirtschaftliche und rechtliche Auswirkungen haben können, empfiehlt sich eine frühzeitige Überprüfung bestehender Verträge und geplanter Maßnahmen. Wenn Sie als Vermieter oder Mieter von den geplanten Änderungen betroffen sind, sollte die konkrete Rechtslage im Einzelfall rechtzeitig geprüft werden, um Risiken zu vermeiden und bestehende Gestaltungsmöglichkeiten optimal zu nutzen.

Häufig gestellte Fragen

Darf mein Vermieter 2026 einfach die Miete erhöhen?

Eine Mieterhöhung ist nur innerhalb der gesetzlichen Grenzen möglich. Der Vermieter muss die Erhöhung in Textform erklären, sie begründen und sich an die Kappungsgrenze halten. Außerdem muss die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert sein und die verlangte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Entspricht eine dieser Voraussetzungen nicht den Vorgaben, können Sie die Zustimmung verweigern.

Wie erkenne ich, ob eine Modernisierungsmieterhöhung zulässig ist?

Zunächst muss es sich um eine gesetzlich anerkannte Modernisierungsmaßnahme handeln, etwa zur Energieeinsparung oder Wohnwertverbesserung. Der Vermieter muss die Arbeiten rechtzeitig vorher ankündigen und nach Abschluss detailliert darlegen, welche Kosten umlagefähig sind und wie sich die Erhöhung berechnet. Erhaltungsaufwand darf nicht umgelegt werden, und es gelten Obergrenzen pro Quadratmeter und Jahr.

Wann darf der Vermieter wegen Mietrückstand kündigen?

Ein fristloses Kündigungsrecht besteht in der Regel, wenn der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht oder für zwei aufeinanderfolgende Termine ein erheblicher Teil der Miete fehlt. Zusätzlich kann derselbe Rückstand ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung begründen. Selbst wenn Sie die Rückstände innerhalb der Schonfrist vollständig nachzahlen, kann die ordentliche Kündigung wirksam bleiben.

Wie kann ich mich gegen eine aus meiner Sicht falsche Mieterhöhung wehren?

Sie müssen nicht vorschnell zustimmen, wenn Sie Zweifel an der Richtigkeit der Mieterhöhung haben. Prüfen Sie, ob das Erhöhungsverlangen formal korrekt ist, ob der richtige Mietspiegel oder passende Vergleichswohnungen herangezogen wurden und ob Fristen und Kappungsgrenze eingehalten sind.

Quellen

• §§ 558, 558a BGB, Bürgerliches Gesetzbuch, Stand 02.07.2026
• §§ 543, 569, 573 BGB, Bürgerliches Gesetzbuch, Stand 02.07.2026
• §§ 559, 559e, 560 BGB, Bürgerliches Gesetzbuch, Stand 12.05.2026
• Mietspiegelverordnung (MsV), Stand 28.10.2021
• BGBEG §§ 2, 3, 49, Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche, Stand 12.05.2026