Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB: Chance trotz Mietrückstand

Gerät ein Mieter mit der Miete in Rückstand, droht schnell die fristlose Kündigung und damit der Verlust der Wohnung. Das Gesetz sieht in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB jedoch eine wichtige Schutzvorschrift vor: die sogenannte Schonfristzahlung. Wer rechtzeitig reagiert und innerhalb der gesetzlichen Frist zahlt oder eine Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle vorlegt, kann eine bereits ausgesprochene fristlose Kündigung unwirksam werden lassen. Die Rechtslage ist durch mehrere Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in den letzten Jahren weiter präzisiert worden. Im Folgenden erläutere ich, wie die Schonfristzahlung funktioniert, was sie leisten kann – und wo ihre Grenzen liegen.

Was bedeutet Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB?

Die Schonfristzahlung ist ein gesetzliches „Nachholrecht" des Mieters bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Hintergrund ist, dass der Vermieter bei erheblichen Mietrückständen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB fristlos kündigen darf. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eröffnet dem Mieter die Möglichkeit, diesen harten Rechtsverlust zu korrigieren: Begleicht er binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage sämtliche Rückstände und gegebenenfalls auch Nutzungsentschädigung, gilt die fristlose Kündigung rückwirkend als nicht eingetreten. Gleichgestellt ist die Vorlage einer Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle (zum Beispiel Jobcenter oder Sozialamt), die die Rückstände übernimmt. Die Vorschrift dient insbesondere dem Ziel, Obdachlosigkeit zu vermeiden, ohne die berechtigten Interessen des Vermieters unbegrenzt zurückzudrängen.

Voraussetzungen der wirksamen Schonfristzahlung

Damit eine Schonfristzahlung die fristlose Kündigung unwirksam macht, müssen mehrere Voraussetzungen strikt eingehalten werden. Zunächst muss eine wirksame fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB vorliegen, also ein erheblicher Mietrückstand in der gesetzlich beschriebenen Höhe. Die Rückstände müssen dann innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig ausgeglichen werden; Teilzahlungen reichen nicht, solange die offene Summe nicht vollständig gedeckt ist. Alternativ muss innerhalb dieser Frist eine öffentliche Stelle verbindlich erklären, für die Rückstände aufzukommen; ein bloßer Antrag auf Leistungen genügt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht. Zudem steht dem Mieter dieses Recht nach dem Gesetz nur einmal innerhalb von zwei Jahren zu, was in der Praxis häufig übersehen wird. Ich prüfe in jedem Einzelfall genau, ob die zeitlichen und inhaltlichen Voraussetzungen erfüllt sind und wie Sie Zahlungen rechtssicher nachweisen können.

Rechtsfolge: Rückwirkende Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung

Wird die Schonfristzahlung ordnungsgemäß erbracht, tritt eine für Laien überraschend weitgehende Rechtsfolge ein. Nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt die durch die fristlose Kündigung herbeigeführte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten. Juristisch spricht man von einer gesetzlichen Fiktion: Das Gesetz behandelt den Fall so, als sei die fristlose Kündigung nie wirksam geworden. Das Mietverhältnis besteht also lückenlos fort, alle bisherigen Vertragsbedingungen bleiben bestehen. Damit entfallen auch Räumungs- und Herausgabeansprüche aus dieser fristlosen Kündigung. In der Praxis bedeutet das: Wer rechtzeitig zahlt, kann seine Wohnung trotz zuvor ausgesprochener fristloser Kündigung behalten – sofern nicht weitere wirksame Kündigungen im Raum stehen.

Grenze der Schonfrist: Die ordentliche Kündigung bleibt bestehen

Ein entscheidender Punkt, den viele Mieter nicht kennen: Die Schonfristzahlung schützt nur vor der fristlosen Kündigung, nicht automatisch vor einer gleichzeitig erklärten ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs. In der Praxis kombinieren Vermieter häufig fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung in einem Schreiben. Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – zuletzt bestätigt durch das Urteil vom 5.10.2022 (VIII ZR 307/21) und erneut durch Urteil vom 23.10.2024 (VIII ZR 106/23) – lässt eine Schonfristzahlung allein die fristlose Kündigung entfallen. Die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bleibt wirksam, wenn ihre Voraussetzungen vorlagen. Das bedeutet: Trotz Schonfristzahlung kann das Mietverhältnis mit Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist enden. In meiner Beratung prüfe ich daher immer, ob neben der fristlosen auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen wurde und ob gegen diese vorgegangen werden kann.

Zeitlicher Ablauf: Vom Mietrückstand bis zur Räumungsklage

Um Handlungsspielräume zu nutzen, müssen Sie den typischen zeitlichen Ablauf kennen. Zunächst entsteht ein Mietrückstand, etwa weil zwei Monatsmieten ganz oder teilweise unbezahlt geblieben sind. Der Vermieter kann dann – teilweise nach vorheriger Abmahnung, teilweise sofort – eine fristlose Kündigung erklären und gleichzeitig hilfsweise ordentlich kündigen. Häufig folgt dann eine Räumungsklage, wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht. Erst mit Zustellung dieser Räumungsklage beginnt die zweimonatige Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zu laufen. In dieser Zeit müssen die rückständigen Beträge vollständig gezahlt oder durch eine Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle gedeckt werden. Wird nicht fristgerecht reagiert, drohen ein Räumungsurteil und anschließend die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher.

Rolle von Jobcenter und Sozialamt bei der Schonfristzahlung

In vielen Fällen können Mieter die aufgelaufenen Mietrückstände nicht aus eigenen Mitteln begleichen. Dann kommen Jobcenter oder Sozialamt ins Spiel, etwa durch Übernahme von Mietschulden im Rahmen von Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts oder der Hilfe zur Überwindung besonderer sozialer Schwierigkeiten. Für die Schonfrist genügt jedoch nicht der bloße Antrag auf Übernahme, sondern es bedarf einer rechtzeitigen und ausreichenden Verpflichtungserklärung der Behörde gegenüber dem Vermieter. Die Gerichte verlangen, dass für den Vermieter klar ist, dass und in welcher Höhe die öffentliche Stelle zahlt. In der Praxis ist die Koordination von Fristen, Anträgen und Nachweisen oft herausfordernd. Ich unterstütze Mandanten dabei, die Kommunikation mit Behörden zu strukturieren, notwendige Unterlagen zusammenzustellen und rechtzeitig die erforderlichen Erklärungen beizubringen.

Typische Fehler von Mietern – und wie Sie diese vermeiden

In der täglichen Praxis sehe ich wiederkehrende Fehler, die die Erfolgschancen einer Schonfristzahlung gefährden oder spätere Verteidigungsmöglichkeiten schwächen. Häufig wird zu spät reagiert, etwa weil Kündigungsschreiben oder Klageschrift nicht ernst genug genommen oder gar nicht geöffnet werden. Ein weiterer Fehler ist, nur einen Teil der Rückstände zu zahlen, ohne sicherzustellen, dass die gesamte offene Summe inklusive möglicher Nutzungsentschädigung gedeckt ist. Manche Mieter verlassen sich zudem auf laufende Anträge bei Behörden, ohne darauf zu achten, ob rechtzeitig eine ausreichende Verpflichtungserklärung vorliegt. Schließlich wird oft übersehen, dass die Schonfristzahlung nur einmal innerhalb von zwei Jahren genutzt werden kann. In der Beratung lege ich daher großen Wert darauf, frühzeitig den kompletten Rückstand zu berechnen, Zahlwege zu klären und eine klare Strategie für die Verteidigung gegen fristlose und ordentliche Kündigungen zu entwickeln.

Fazit: Chancen nutzen, Risiken kennen – anwaltliche Unterstützung einholen

Die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist ein starkes Instrument, um Mietern in Notlagen die Wohnung zu erhalten. Sie bietet aber keinen Freibrief: Die Wirkung beschränkt sich auf fristlose Kündigungen, sie ist an enge Voraussetzungen gebunden und nur eingeschränkt wiederholbar. Gleichzeitig ist die Rechtslage – insbesondere im Zusammenspiel von fristloser und ordentlicher Kündigung – durch die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs komplex geworden. Wer hier Fehler macht oder Fristen versäumt, riskiert trotz eigentlich vorhandener Möglichkeiten den Verlust der Wohnung. Wenn Sie eine Kündigung oder Räumungsklage erhalten haben oder Mietrückstände bestehen, sollten wir zeitnah Ihre Situation gemeinsam durchgehen. In einer persönlichen Beratung kann ich Ihre Unterlagen prüfen, Ihre Erfolgsaussichten realistisch einschätzen und konkrete Schritte planen, um Ihre Wohnung bestmöglich zu sichern.

Häufig gestellte Fragen

Wie lange habe ich Zeit für die Schonfristzahlung?

Die Schonfrist beträgt zwei Monate ab Zustellung der Räumungsklage beim Mieter. Innerhalb dieser Frist müssen sämtliche rückständigen Mieten und gegebenenfalls auch Nutzungsentschädigungen vollständig ausgeglichen werden. Alternativ muss innerhalb dieser Zeit eine ausreichende Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle vorliegen. Entscheidend ist der rechtzeitige Eingang beim Vermieter, nicht nur die Absendung. Ich überprüfe im Einzelfall genau, wann Ihre Frist beginnt und endet.

Reicht es, wenn ich beim Jobcenter Mietschuldenhilfe beantrage?

Ein bloßer Antrag beim Jobcenter oder Sozialamt genügt für die Schonfrist nicht. Erforderlich ist, dass die Behörde innerhalb der Schonfrist eine verbindliche Verpflichtungserklärung gegenüber dem Vermieter abgibt oder die Rückstände tatsächlich auszahlt. Ohne diese Erklärung trägt weiterhin der Mieter das Risiko, dass die Schonfristwirkung nicht eintritt. Daher ist eine enge Abstimmung mit der Behörde und eine genaue Fristenkontrolle wichtig. Ich kann Sie unterstützen, die richtige Formulierung und den rechtzeitigen Zugang der Erklärung sicherzustellen.

Kann ich mit der Schonfristzahlung jede Kündigung abwenden?

Nein, die Schonfristzahlung wirkt nur gegenüber der fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands. Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung bleibt unberührt, wenn ihre Voraussetzungen vorliegen. Der Bundesgerichtshof hat dies mehrfach ausdrücklich klargestellt, zuletzt mit Urteil vom 23.10.2024 (VIII ZR 106/23). Ob und wie man sich gegen eine solche ordentliche Kündigung wehren kann, hängt stark vom Einzelfall ab. In der Beratung analysiere ich daher immer beide Kündigungen getrennt.

Wie oft kann ich die Schonfristregelung nutzen?

Die Schonfristregelung steht einem Mieter nur eingeschränkt zur Verfügung. Nach dem Gesetz kann die Wirkung der Schonfristzahlung nur einmal innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren in Anspruch genommen werden. Wer also wiederholt in kurzen Zeitabständen Mietrückstände auflaufen lässt, kann sich nicht immer wieder auf dieselbe Schutzvorschrift berufen. Gerade deshalb ist es wichtig, nach einer einmaligen Schonfristzahlung die laufende Mietzahlung dauerhaft zu stabilisieren. Gemeinsam können wir prüfen, ob eine Umstrukturierung Ihrer Zahlungen oder eine Anpassung der Wohnsituation sinnvoll ist.

Was soll ich tun, wenn ich eine Räumungsklage bekommen habe?

Eine Räumungsklage ist ein ernstes Warnsignal, bei dem schnelles und überlegtes Handeln erforderlich ist. Zunächst sollten Sie die Klageschrift und beigefügten Anlagen vollständig lesen und sämtliche Fristen notieren. Parallel ist zu prüfen, wie hoch der Rückstand genau ist und ob Mittel – eigene oder von Dritten – für eine Schonfristzahlung innerhalb der Zweimonatsfrist mobilisiert werden können. Gleichzeitig muss die Frage beantwortet werden, ob neben der fristlosen auch eine ordentliche Kündigung im Raum steht. Ich empfehle, mir die Unterlagen kurzfristig vorzulegen, damit wir rechtzeitig auf die Klage reagieren und Ihre Verteidigungsmöglichkeiten ausschöpfen können.

Quellen

• § 543 BGB (Stand: Änderung vom 29.03.2026), Bürgerliches Gesetzbuch, gesetze-im-internet.de: Regelt die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund, insbesondere bei erheblichen Mietrückständen, und beschreibt die Voraussetzungen sowie Ausnahmen.
• §§ 569 Abs. 3 Nr. 2, 573, 573c BGB (aktuelle Fassung, zuletzt geändert 2026), Bürgerliches Gesetzbuch, gesetze-im-internet.de: § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB normiert die Schonfristzahlung und deren Rechtsfolgen; §§ 573, 573c BGB regeln das berechtigte Interesse an der ordentlichen Kündigung und die gesetzlichen Kündigungsfristen.
• BGH, Urteil vom 5.10.2022 – VIII ZR 307/21, Bundesgerichtshof, rechtsprechung-im-internet.de: Stellt klar, dass die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur die fristlose, nicht aber eine auf denselben Rückstand gestützte ordentliche Kündigung beseitigt.
• BGH, Urteil vom 23.10.2024 – VIII ZR 106/23, Bundesgerichtshof, rechtsprechung-im-internet.de: Bestätigt die bisherige Rechtsprechung zur beschränkten Wirkung der Schonfristzahlung und weist die gegenteilige Auffassung eines Berufungsgerichts ausdrücklich zurück.
• BGH, Urteil vom 4.02.2015 – VIII ZR 175/14, Bundesgerichtshof, rechtsprechung-im-internet.de: Erläutert Zweck und Reichweite des Nachholrechts des Mieters, insbesondere im Hinblick auf die sozialstaatliche Funktion von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB und die Grenzen zulasten des Vermieters.